建设用地使用权抵押业务操作指引 

对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核

（一）前期土地权属调查 

在设定建设用地使用权抵押前应当进行调查，确定该建设用地使用权是否具备抵押的法定条件。调查内容包括： 

1、抵押人是否已经领取建设用地使用权证。 

2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。 

3、抵押人是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。 

4、拟抵押的建设用地使用权的取得方式。 

5、抵押以出让、转让方式取得的建设用地使用权，是否已经支付全部土地出让金。 

6、以通过出让、转让方式取得的建设用地使用权设定抵押的，不得违背该建设用地使用权出让合同的规定；抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 

7、抵押以划拨方式取得的建设用地使用权，土地行政管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经获得具有审批权限的土地行政管理部门的批准，不必再另行办理建设用地使用权抵押的审批手续。 

8、拟抵押的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况。 

9、拟抵押的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。如已出租，抵押人应当书面告知承租人；拟抵押的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无已经设置抵押，如有，须先征得原抵押权人同意，并应将已设定抵押权状况告知新的抵押权人。 

10、拟抵押的建设用地使用权是否为多个主体共有。 

11、凡需在签订建设用地使用权抵押合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。 

12、审查拟抵押的建设用地使用权有无以下禁止抵押的情形： 

（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的； 

（2）已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的； 

（3）权属有争议的； 

（4）未依法登记领取权属证书的； 

（5）以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批； 

（6）法律、行政法规规定禁止抵押的其他情形。 

13、审查拟抵押的以划拨方式取得的建设用地使用权是否符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定的条件。 

（二）地价评估 

以建设用地使用权设定抵押的，应当进行地价评估，以该评估价格作为抵押合同的签订依据。 

1、以出让方式取得的建设用地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构并经抵押权人认可后，签订抵押合同。 

2、以划拨方式取得建设用地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后签订抵押合同。 

3、建设用地使用权抵押设立时，拟担保的债权不能超出拟抵押的建设用地使用权的价值。抵押后，如该建设用地使用权价值提高，该建设用地使用权的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，否则，超出其余额部分不具有优先受偿的效力。 

（三）注意要点 

1、拟抵押的建设用地使用权属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意抵押的书面文件。 

2、拟抵押的建设用地使用权属于国有资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。 

3、关注拟抵押的建设用地使用权的土地用途及土地规划条件。以建设用地使用权设定抵押的，在抵押合同有效期间，抵押人必须继续履行建设用地使用权出让合同规定的各项义务。 

签署建设用地使用权抵押合同

（一）建设用地使用权抵押合同的主要内容： 

1、抵押当事人的姓名或者名称、住所、联系方式； 

2、建设用地使用权的坐落地点、面积、四至范围； 

3、土地使用证编号、建设用地使用权出让合同编号； 

4、担保范围、如被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费； 

5、抵押当事人双方的权利义务； 

6、合同履行过程中发生不可抗力的处理； 

7、抵押登记事项办理； 

8、违约责任； 

9、争议的解决方式； 

10、抵押当事人约定的其他事项。 

（二）注意事项 

1、抵押合同应对被担保的主债权种类、抵押财产约定明确。 

2、抵押合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，建设用地使用权转移为债权人所有。 

3、在抵押期间，抵押人的行为使抵押建设用地使用权价值减少的，抵押权人可以要求抵押人停止其行为，或者提供与减少价值相当的担保。 

4、抵押权终止期限不得超过建设用地使用权出让终止期限。 

5、抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的建设用地使用权的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。 

6、转让抵押建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保。 

7、抵押人转让抵押建设用地使用权所得的价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三者提存。 

建设用地使用权抵押登记

建设用地使用权抵押未经土地管理部门抵押登记，不能发生抵押权成立并生效的法律效果。异地抵押的，必须到土地所在地的原建设用地使用权登记机关办理抵押登记。抵押人有积极配合办理抵押登记的义务。 

注意事项：建设用地使用权抵押登记应当在建设用地使用权抵押合同签署后15内及时办理。 

建设用地使用权抵押权的实现

（一）抵押权实现的条件 

有下列情形之一的，抵押权人有权处分抵押的部分或者全部建设用地使用权，直至偿还全部债务： 

1、债务人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的； 

2、抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债务或者无继承人、受遗赠人代其履行债务的； 

3、抵押人被宣告解散或者破产的。 

（二）抵押权实现的方式 

抵押人可以以下列方式处分抵押的建设用地使用权： 

1、委托中介机构出售； 

2、委托政府指定的拍卖机构拍卖； 

3、抵押合同约定的其他方式。 

以建设用地使用权设定抵押的，抵押权人实现抵押权时，其权利及于建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物。 

在依法以建设用地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将建设用地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对建设用地使用权依法评估。法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果，将建设用地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的建设用地使用权抵偿给抵押权人，建设用地使用权由抵押权人享有。 

（三）注意事项 

抵押权人处分抵押的建设用地使用权时，应事先书面通知抵押人和利害关系人；抵押建设用地使用权为共有或出租的，还应同时书面通知共有人和承租人。共有人和承租人享有优先购买权。 

（四）抵押权处分的终止情形 

1、抵押人已经履行了全部债务。 

2、抵押人或抵押权人已就该抵押合同向人民法院提起诉讼。 

（五）处分抵押的建设用地使用权所得款型的分配顺序 

1、支付处分抵押的建设用地使用权的费用。 

2、扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税款。 

3、偿还抵押权人的债权本息及违约金。 

4、剩余金额交还抵押人。 

建设用地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该建设用地使用权后，应从所得的价款中缴纳相当于应缴纳的建设用地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。